Nên mua đất vườn ở Bảo Lộc làm nhà ở không?
Đất vườn là gì? Vì sao nên mua đất vườn ở Bảo Lộc mà không phải các dự án đất khác? Và đất vườn ở Bảo Lộc có xây dựng nhà ở được hay không cùng theo dõi bài viết cùng Amavi nhé!
Đất vườn cụ thể là gì?
Đất vườn là các loại đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp. Là thuật ngữ cũ thường được dùng trong Luật đất đai 1987 và 1993. Hiện nay đã không còn sử dụng những từ này trong các văn bản pháp lý mới nhất được trích từ luật đất đai 2003.
Luật đất đai năm 1987 và Luật đất đai 1993 quy định:
+ Đất nông nghiệp là đất được xác định chủ yếu dùng vào sản xuất nông nghiệp như trồng trọt, chăn nuôi, kể cả nuôi trồng thủy sản hoặc nghiên cứu thí nghiệm về trồng trọt, chăn nuôi.
+ Đất lâm nghiệp là đất được xác định chủ yếu dùng vào sản xuất lâm nghiệp như trồng rừng, khai thác rừng, khoanh nuôi, tu bổ, cải tạo rừng, nghiên cứu thí nghiệm về lâm nghiệp; đất rừng cấm, vườn quốc gia; đất trồng rừng để phòng hộ đầu nguồn, bảo vệ đất, cải tạo môi trường.
Điều 87 Luật đất đai 2003 căn cứ như hiện trạng sử dụng đất của thửa đất, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ tiến hành điều chỉnh ký hiệu tương ứng với mục đích sử dụng đất của thửa đất theo quy định của pháp luật đất đai hiện hành, khi bạn tiến hành thủ tục xin cấp đổi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Các loại đất theo Luật đất đai 2003:
Điều 13. Căn cứ vào mục đích sử dụng, đất đai được phân loại như sau:
- Nhóm đất nông nghiệp bao gồm các loại đất:
- a) Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa, đất đồng cỏ dùng vào chăn nuôi, đất trồng cây hàng năm khác;
- b) Đất trồng cây lâu năm;
- c) Đất rừng sản xuất;
- d) Đất rừng phòng hộ;
đ) Đất rừng đặc dụng;
- e) Đất nuôi trồng thuỷ sản;
- g) Đất làm muối;
- h) Đất nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;
- Nhóm đất phi nông nghiệp bao gồm các loại đất:
- a) Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
- b) Đất xây dựng trụ sở cơ quan, xây dựng công trình sự nghiệp;
- c) Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
- d) Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp gồm đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất sử dụng cho hoạt động khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm;
đ) Đất sử dụng vào mục đích công cộng gồm đất giao thông, thuỷ lợi; đất xây dựng các công trình văn hoá, y tế, giáo dục và đào tạo, thể dục thể thao phục vụ lợi ích công cộng; đất có di tích lịch sử – văn hoá, danh lam thắng cảnh; đất xây dựng các công trình công cộng khác theo quy định của Chính phủ;
- e) Đất do các cơ sở tôn giáo sử dụng;
- g) Đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ;
- h) Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa;
- i) Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
- k) Đất phi nông nghiệp khác theo quy định của Chính phủ;
Nhóm đất chưa sử dụng bao gồm các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.
Có xây được nhà không?
Đất vườn ở Bảo Lộc trước hết được hiểu là đất nông, đất lâm nghiệp. Tuy nhiên vẫn có thể xây dựng nhà với điều kiện đầu tiên là phải chuyển đổi lên thành đất ở thổ cư.
Thủ tục, hồ sơ, lệ phí chuyển đất vườn sang thổ cư
Để có thể chuyển đổi lên đất ở thì cần phải có sự đồng ý của các cơ quan Nhà nước có thẩm quyền và căn cứ theo kế hoạch của từng địa phương.
Điều 188 Luật đất đai 2013 người muốn thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải đáp ứng được các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ). Đây là điều kiện bắt buộc để thực hiện thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất, sổ đỏ là giấy tờ hợp pháp để chứng minh quyền sở hữu của người này đối với đất là hợp pháp, do vậy trường hợp đất chưa có sổ đỏ mà có đủ điều kiện để cấp sổ đỏ thì phải làm thủ tục để được cấp sổ trước khi thực hiện chuyển đổi.
- Đất sử dụng ổn định, không có tranh chấp. Những tranh chấp về đất thường gặp như là tranh chấp về mốc giới đất, tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất, tranh chấp về phân chia đất,… mà theo quy định của pháp luật, đất đang có tranh chấp thì không thể thực hiện các thủ tục chuyển đổi hay tham gia vào các giao dịch đất khác, do vậy nếu muốn chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì người làm chuyển đổi cần phải giải quyết tranh chấp này thì mới có thể thực hiện thủ tục chuyển đổi.
- Đất không bị kê biên để đảm bảo thực hiện thi hành án. Kê biên đất là một trong những biện pháp cưỡng chế được cơ quan thi hành án đưa ra để đảm bảo việc thi hành bản án quyết định của tòa án, tài sản đang được kê biên là quyền sử dụng đất thì người chủ đất sẽ không có quyền thực hiện việc chuyển đổi mục đích sử dụng.
- Đất đang trong thời hạn sử dụng. Đối với trường hợp đất vườn được Nhà nước giao đất sử dụng có thời hạn thì việc chuyển đổi mục đích phải được thực hiện trong thời hạn sử dụng đó.
Lệ phí chuyển đổi từ đất vườn ở Bảo Lộc lên đất thổ cư
Người dân khi thực hiện chuyển đổi với mục đích sử dụng đất từ đất vườn lên đất thổ cư sẽ phải nộp một khoản tiền. Khoảng tiền đó bao gồm các loại phí thuế và tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất, cụ thể như sau:
Tiền chi trả cho việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Nói chi tiết hơn là khi chuyển từ đất vườn ở Bảo Lộc lên đất nông nghiệp được tính dựa trên chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và giá đất ở tại địa phương, cụ thể hơn tại Bảo Lộc vào thời điểm thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất và bằng 1/2 mức chênh lệch này. Ví dụ ông Nguyễn Văn A thực hiện chuyển đổi 100 mét vuông đất vườn lên đất thổ cư, giá đất vườn ở địa phương nơi có đất vào thời điểm đó là 700.000 đồng/1 mét vuông, giá đất ở là 1.200.000 đồng/1 mét vuông. Vậy tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất mà ông A phải nộp là: 1/2 x (1.200.000 – 700.000) x 100 = 25.000.000 đồng.
Lệ phí trước bạ
Tiền lệ phí trước bạ được tính bằng 0.5% giá tính lệ phí trước bạ đối với đất, giá tính lệ phí trước bạ được tính bằng giá đất theo bảng giá của địa phương nhân với diện tích đất chuyển đổi và trừ đi các loại phí giảm trừ nếu có. Ví dụ vẫn là với 100 mét vuông đất của ông A, số tiền lệ phí trước bạ ông A phải nộp là: 0.5% x (700.000 x 100 – các khoản giảm trừ nếu có) = 350.000 đồng.
Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Lệ phí đo đạc, tách thửa đất
Hồ sơ cần chuẩn bị
- Đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất (theo mẫu). Bạn có thể xin mẫu đơn này tại văn phòng đăng ký đất đai.
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).
- Biên bản xác minh thực địa;
- Văn bản thẩm định nhu cầu sử dụng đất, thẩm định điều kiện cho phép chuyển mục đích sử dụng đất.
Thủ tục
Điều 69 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định thủ tục như sau:
Bước 1: Người sử dụng đất nộp đơn xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của mình để xin chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ là Phòng tài nguyên môi trường cấp huyện nơi có đất.
Bước 2: Phòng tài nguyên môi trường tại địa phương sẽ tiến hành thẩm tra hồ sơ, xác minh thực địa cũng như thẩm định nhu cầu sử dụng đất của người dân.
Nếu hồ sơ đủ điều kiện để chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì sẽ trình Ủy ban nhân dân cấp huyện để Ủy ban nhân dân cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất, và tiến hành chỉnh lý cơ sở dữ liệu đất đai ở địa phương.
Trường hợp không đủ điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì sẽ trả lời người dân bằng văn bản và nêu rõ lý do tại sao không được chuyển đổi.
Bước 3: Thực hiện nghĩa vụ tài chính. Sau khi thực hiện hoàn tất công tác thẩm tra thẩm định, và được cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì sẽ thực hiện nộp các loại phí, lệ phí và tiền chuyển đổi đất. Sau khi thực hiện hoàn tất nghĩa vụ tài chính thì người sử dụng đất sẽ được cấp sổ đỏ mới sau khoảng 3-5 ngày làm việc.
Thời hạn thực hiện thủ tục hành chính về đất đai trong lĩnh vực chuyển đổi mục đích sử dụng đất là không quá 15 ngày kể từ ngày nhận được hồ sơ, thời gian này không bao gồm thời gian để xem xét, xử lý đất sử dụng trái pháp luật hay thời gian trưng cầu giám định. Trường hợp hồ sơ mà người sử dụng đất nộp lên chưa hợp lệ, đầy đủ thì trong thời hạn 3 ngày cơ quan chức năng phải thông báo và hướng dẫn người nộp hồ sơ bổ sung theo quy định.
